近日，美国联邦住房金融局（FHFA）更新了美国2020年第四季度以及12月的房价数据。

最新的数据显示，美国房价正在以有记录以来的最快速度上涨，2020年四季度同比一年前的2019年四季度上涨10.8%。

美国2010年以来各年度四季度的房价同比涨幅

美国房价 1991年1月 - 2020年12月

2020年四季度，全美房价环比涨幅是3.81%，创下历史新高；年化环比增速15.25%，同样创下历史新高。

红色线为季度同比增速、绿色线为季度环比增速、虚线为季度年化增速

全美五十个州房价均比2019年第四季度大幅上涨，其中涨幅最大的是位于西北部的爱达荷州，房价同比一年前上涨了21.1%。这样的速度只有在2002-2006美国房地产泡沫时期才出现过。而2019年四季度到2020年四季度的涨幅，大多数都是在2020年下半年涨出来的。

美国各州2020年四季度同比涨幅

为什么在疫情冲击经济、失业率上升的背景下，美国房价还会涨成这样呢？

最主要的原因是美联储放水。在美联储的无限量化宽松之下，市场利率大幅下降，30年固定的房贷利率在2021年1月7日是跌到了2.65%，这是前所未有的低利率，这种利率的贷款对于买房者来说不借白不借，买到就赚到。要知道，在2018年美国走完前一轮加息周期之后，30年期房贷利率还曾经接近5%，在1980年代，最高接近20%（所以那会儿大多数人都是全款买房），现在只要2.65%。

美国房价的上涨能持续吗？从基本面看，美国房价目前不存在显著泡沫，所以要它下跌很难，但过去大半年这种疯狂的状态肯定是不可持续的。

看房价泡沫，就要看整体的居民杠杆率，自2008年次贷危机以来，美国居民部门杠杆率不断下降，直到2019年底。2020年美国居民杠杆率在二季度突然上升，但在第三季度又大幅下降到79%，出现这种数据大幅波动的原因不是美国人突然增加借贷然后又突然还清，而是美国GDP这个分母在2020年第二季度突然下降，到了第三季度又开始快速恢复。因为居民杠杆率=居民总负债/GDP，所以GDP这个分母的大起大落会影响到居民杠杆率的具体数字。

目前美国居民部门杠杆率并没有上升到危险的区间（如2008年的100%）这一波美国房价上涨中没有出现次贷危机之前的信贷泛滥现象。

我们直接再看看居民杠杆率中的分子，也就是美国居民总债务。下图中蓝色部分为房贷存量、红色部分为债务中的非房贷存量。可以看出，次贷危机之前这两项债务存量快速增长，次贷危机后，经过长达五年的出清才开始恢复增长。直到现在，居民债务的增值都是相对缓慢的。目前美国房贷存量杠杆达到次贷危机时的最高水平，而同期美国GDP增长了43%。

另外，如果我们关注资产的相对强弱，会发现美国房产在美元计价的资产中并不算是最贵的，比如美国股票（标普500指数）比2007年高点高出142%、黄金价格比2007年高出189%、长期美债（TLT）价格比2007年高出60%，而全美房价比2007年只高出39.1%，这其中：

纽约房价比2007年高10%、

洛杉矶房价比2007年高24%、

旧金山房价比2007年高39%、

西雅图房价比2007年高47%。

（数据来自FHFA）

直到2016年4月，美国房价才重新回到2007年4月的水平，而且还没有考虑七年时间内的通胀因素。

纽约（紫）、洛杉矶（红）、旧金山（绿）、西雅图（蓝） 房价对比  1975-2020

美国房地产市场有一个特点，那就是存在比较稳定的长效机制（房产税），这导致市场最终要为哄抬房价而付出代价，比如加州以成交价计算下一年度的房产税税基，然后每年税基上调2%（房价下跌时也可下调税基）。所以美国房价现在这种脱离宏观经济和收入增长的非理性状态不会持续下去。

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作者：房东的ID