2018/06/26
来源：领航海外
国家：美国
类别：海外房产
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2017年，中国人在美国购置了317亿美元的房产，大量的中国买家在美国置产购房。那么就让领航海外带您一起来看看，美国买房需要交什么税？
购买时
1、交易税：税率约为2％，房地产买卖时缴纳。
2、在美国买房，最多还有10项花销，包括产权保险费、过户公证费、房屋登记费、火宅及洪水保险费、房产税、产权调查费、社区管理费及贷款相关费用。有5项费用是一定要支付的，包括过户公证费、房屋检查费、房屋登记费、第一年的火灾保险及房产税。都是在房产交易时产生的费用，一次结清。
美国的绝大部分独立别墅是不存在屋主协会的，所以也就不必交HOA这种社区管理费。如果全款买房，自然也不必考虑贷款相关费用。
除房产税和社区管理费按标准来交外，产权保险费和过户公证费都是可协商的。
房产税
买家和卖家各需要支付一部分当年的房产税，以过户当天为时间点，过户之前的部分由卖家交，之后由买家交。通常将一年的房产税除以365再乘以买卖双方各自相应的天数即可。
房产税有一个要点需要注意，即税基。税基不是房屋交易价格，而是每年政府对房屋的评估价，评估通常会参考最近一次房屋成交价。
社区管理费
如果涉及社区管理费，那么和房产税计算方法一致，以过户日为标准分别计算买卖双方的费用即可。社区管理费收费的去向，用于绿化、安保等等，不是美国所有的房子都有屋主协会（HOA）
产权保险费
在过户时，通常由产权公司负责检查产权。如果购买产权保险，那么在产权出现问题时可由保险公司赔付。这对买家是很好的保障，可由买卖双方共同支付这笔费用。由于产权保险不是强制购买，所以很多人会考虑是不是可以不买，因为算起来100万美元的房子就需要2000-3000美元的产权保险费。部分卖家也会提出由买家全部支付的要求。
过户公证费
过户公证费通常由买卖双方各付一半，实际操作中可以协商支付比例。
本文为加利福尼亚州交易过程中的全部费用详解，其他各州略有差异，比如在美国东海岸买房是需要律师参与的，所以律师费也是买家必须要支付的费用。其他具体交费项目及金额需要咨询当地房产专业人士。
持有期间
房产税
在美国，各个州的房产税都不同，各州平均房产税率在0.28%-2.35%之间，全国房产税中位数为2149美元。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税，并在持有期间，每年支付。
房屋保险费
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州，往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。
物业费
物业费主要是针对公寓而言，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元。但是，开发商新建整片别墅区的情况则需要注意，物业费可能比较贵。
所得税
在美国购房后，如果出租产生了租金收益所得，需要缴纳个人所得税。在美国，个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％。
出售房产时
卖家需要承担5项必要的费用支出：包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税以及截止到过户日的水电等杂费。
和国内不同的是，美国买卖双方的经纪人佣金通常都是由卖家来支付。此外在美国，如果卖家房屋贷款没还清也可以出售，只要在转移地契之前还清即可，或是与买家及银行协商将贷款转给买家。
传承房产时
在美国，外国人买房必须要考虑的一个要素是遗产税和赠与税。如果购房者没有美国绿卡，未来房产传承时，免税额只有6万美元，剩余部分全部要按照40%缴纳遗产税或赠与税，并且要在房产过户前完成现金缴纳，才能获得房产。
值得注意的是，在美国，房子面积是以居住面积来计算的，而不是以建筑面积计算，美国别墅的地下室的，如果没有装修到可居住水平，就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内。
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