毕马威会计师事务所(KPMG)的新模型显示,疫情令房价上涨”加速 “,令悉尼的买家在买房时不得不额外多掏出12.5万。
分析显示,全国各地的购房者现在都面临着 “Covid溢价”——这是一种全球现象,受到借贷利率大幅下降的拉动,这是因为在疫情期间,央行采取行动促进经济活动。
KPMG的建模估计,到2023年底,布里斯班的房产买家将因疫情而多支付10%的房款,也就是说,如果没有发生这场健康危机,他们将会花60万而不是66万。
悉尼的Covid溢价在比例上相似,但由于该市已经高涨的房产价格,这相当于更大的数额——124万,而在没有病毒疫情的情况下,他们将会花费112万。
作为比较,根据澳大利亚统计局的数据,2019年底,悉尼的房价中位数为98.6万,布里斯班是55万。
在墨尔本,由于该市在2020年延长封锁以及大量居离开前往其他城市——包括布里斯班——到2023年结束时,墨尔本的房产买家将面临4%,或相当于3.5万的Covid 溢价。
这令该市房价估计达到94万,而如果没有发生疫情,则是90.5万。
KPMG的建模估计,如果没有疫情,达尔文的房价到2023年底将下降3%。
但是现在却与之相反,房价会上升7%,达到略高于50万。KPMG首席经济学家Brendan Rynne说,在2019年底时,需求和供应的基本长期驱动因素——人口与可住的住宅数量——已经为价格攀升创造了条件。
“房价在Covid之前就已经准备上涨了,特别是在悉尼,那里的房价低于其长期趋势,”Rynne博士说。
但储备银行对货币政策设定的大规模放宽——包括将现金利率目标从疫情危机前的0.75%降至0.1%,以及向银行注入近1900亿的几乎免费的资金——”使房价超过假如没发生Covid的情况下的水平”。
Rynne博士说,借贷成本的急剧下降——特别是固定抵押贷款利率,在某些情况下降至2%以下——”淹没 “了经济复苏过程中人口增长停滞产生的负面效应。
KPMG的模型还纳入了其他一些对房产价值有短期影响的因素,包括价格势头(”FOMO“现象,即害怕错过的心理),一个市场的价格如何影响另一个市场(例如,悉尼房价增长往往会溢出到墨尔本和布里斯班,而墨尔本房价增长则会溢出到阿德莱德和霍巴特),以及由投资者所购买的住宅的份额。
政府政策,如联邦的HomeBuilder建房补助金,以及以州为基础的首次置业者激励措施,也发挥了作用。
该模型纳入了房价与所估计的长期 “平衡 “价格之间的差距,正如供需基本面所显示的那样。
Rynne博士说,随着更便宜的借贷成本的热度减少,供应和需求的基本面将重新确立各自位置,并从明年开始看到价格趋于平稳。”短期影响在中期内开始缓和,因为人口增长下降的基本面因素开始反噬,产生了缓和房价的影响,”他说。
与疫情前的预测相比,现在预计澳大利亚的人口到本十年末将减少约100万,这一事实将对房产价值造成影响。
Rynne博士说不存在房价泡沫,他认为资产价格的额外提升——在住房和股票市场上——有助于经济复苏,让家庭感到更富裕、更自信,从而更愿意消费。
他说,也有一些合理的担忧,即Covid推动了房价可负担性恶化,特别是对那些希望进入房市的人来说。
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