据希腊媒体报道，随着经济复苏和来自其他国家的购房兴趣增长，希腊房产的价格被推动上升，同时租金也有所上升，住房市场已经开始出现新的租售平衡。

与此同时，社会矛盾也愈加凸显，因为家庭购买力持续受到商品和能源价格激增以及通货膨胀压力的限制，这些社会变化似乎已经完全抵消了最近最低工资的增加和政府的减税政策所带来的社会福利。因此，无论是买房还是租房，在近期，都在人们的日常生活中需要更多的预算或者占据更大的比例份额。

一、房产的位置和需求度有显著差异

"确实有一些地区，如雅典的南郊和市中心，购房和租房的需求都很高，从而证明了价格上涨的合理性，但这并不是所有房产和整个阿提卡地区的情况。所以我认为，在租金方面，我们可能会看到一些房产的价格调整，这种调整更多的是集中在那些对大多数生活在那里的家庭来说，新的房租是无法负担的，与接受高昂的房租相比，他们可能会选择换地方居住。比如在中心的一些地区，租金甚至超过8-9欧元/平方米"，雅典-阿提卡房地产经纪人协会主席Lefteris Potamianos先生解释道。

例如，根据房产网站Spitogatos所展示的希腊房产价格指数（SPI）数据，今年第二季度，雅典市中心的平均租金价格虽然稳定在9欧元/平方米，但根据市场纵向比较数据来说，这个价格已然十分高昂。租金价格接近9-10欧元/平方米的房产公寓大多是在Lycabettus和Kolonaki，而Ampelokipi和Pagrati的价格一般在6-7欧元/平方米左右。

这一价格的差异是由于不同的区域所提供的房产多样化导致。现在许多房产都配备家具和家用电器设备等，并带有相当不错的装修。这批房产的业主曾经想要通过短租平台来取得高额租赁回报，但是以失败告终。与此同时，年轻夫妇因为无力负担新的房产，只能靠租房生活，这也导致租房需求的暴增。

同样，在房屋销售价格方面，据Potamiano先生说，住房市场并没有突然回到2005年的盛况，当时房产具有非常高的流动性，同时银行贷款政策相当松弛，人们可以很轻松地购置房产。因此，整个房产市场并没有表现得非常热火，整体表现也比较统一。而现在，在外国人不热衷的投资地区，价格涨幅也相对比较“温和”，当然，这个温和也是与雅典南郊的疯涨相比较而言的。

二、英国央行对希腊房地产市场进行预测

根据英国央行BoE的说法，"希腊房地产市场在2022年头几个月，受到了社会问题的影响，目前积极的预期信号超过了国际不利形势的影响。2021年房产价值上涨的势头、流动性和开发商的项目都将会在2022年继续保持，甚至更高。

然而，直接影响房地产的重大不确定因素，如建筑和能源成本增加，以及一些对房地产的间接影响，如地缘政治不稳定和通货膨胀压力对旅游业和投资活动的潜在影响，预计将再次促使房地产市场进入下一个观望期，特别是在新的房地产开发项目方面的投资”。

三、第二季度的房产市场初现疲态

1、不同地段出现差异

虽然阿提卡的一些地区已经开始出现增长疲乏的初步迹象，但房屋销售价格的总体趋势仍然是强劲上升。根据2022年第二季度的SPI（Spitogatos房产指数）数据，整个阿提卡盆地的平均销售价格同比增长了7.6%。在今年第一季度，相应的平均价格增幅为7.3%。

然而，这种情况开始显示出各地区的一些差异。例如，在高需求地区，如雅典市中心和北部郊区，第二季度的价格增长率低于第一季度。根据相关数据，在第二季度，雅典市中心的房价上涨了6.9%，平均为1700欧元/平方米，而去年同期为1591欧元/平方米。

在第一季度，年增长率为7.1%。同样，在雅典北郊，第一季度的平均价格取得7%的年度增长，而在第二季度，增长率为6.4%，达到平均2583欧元/平方米。西部郊区的价格涨幅也较小，为6.5%，每平方米1500欧元，而第一季度为7.1%。

2、房产交易有所减少

这种增速放缓可能是暂时的或者是在这个特殊背景之下，例如俄乌战争，或者它也可能表明一个更普遍的趋势即将开始，即合理化的房产交易价格，因为目前的价格对买家的吸引力越来越弱。一些经纪人已经注意到，与前几个月相比，房产交易量已经开始呈现下降趋势。在任何情况下，如果市场出现任何修正，不应该在年底前进行，因为这里有一个通用的规则，即房地产市场，对新的经济规则产生相应的调整具有一定的时间滞后性。

3、雅典南郊仍是红海

而另一方面，阿提卡的南郊地区好像是一个独立的市场，与其他市场的规律不同。该地区吸引了希腊和外国买家的主要眼光，尤其是针对Elliniko的投资。这个地区的房地产特点是，在今年上半年，平均要价总体上显示出10.45%的平均增长（第一季度为10%，第二季度为10.9%）。现在，南郊的房屋平均售价超过3050欧元/平方米，高于一年前的2765欧元/平方米，而2019年同期为2550欧元/平方米。

四、房产的外资抢购潮

外国投资者直接将希腊的房产交易价格推向并维持在一个高点。在希腊经济危机之后，外国直接投资已经出现了急剧反弹。根据希腊银行的数据，在今年第一季度，有3.74亿欧元的外国资本流入，用于在希腊市场购置房地产。这与去年同期的2.14亿欧元的流入量相比，出现了74.8%的大幅增长。

与此同时，根据欧洲的最新统计数据，由于今年上半年的全世界对黄金签证的相对需求有所增长，希腊的黄金签证成为欧洲领先的投资居留计划。其调查显示，欧洲需求增长最多的项目是希腊黄金签证（与 2021 年 1 月至 2021 年 6 月相比，查询量增加了 127%），其次是土耳其（+24%）。

五、租户无法负担高额房租

在能源成本飙升挤压家庭财政支出之前，希腊已经有三分之一的家庭认为住房成本是一种负担。根据欧盟统计局2020年的数据，33.3%的家庭将其收入的40%以上用于与他们居住的房产相关的费用（如抵押贷款分期付款、物业、供暖、能源费用等）。同时，欧盟的平均水平只有7.8%，而在希腊之后的国家是保加利亚，其相应的数字是14.4%。欧盟统计局指出，这种居住类的支出不应超过收入的30%，否则将会对生活质量产生较大影响。

从租客的角度来看，数据显示，在2020年，将收入的40%以上用于住房需求的人的比例达到79.2%。也就是说，在2020年租房的人中，几乎有8成的租客被判定为居住需求负担过重，由于2021年和今年的租金和其他费用（如电力）的上涨，这一比例预计将进一步上升。值得注意的是，即使在欧盟，处于同样情况的租户的平均比例也不超过21.1%，即几乎低四倍。

这一人数比例排名在希腊之后的国家是匈牙利，有46.7%的租户将其收入的40%以上用于住房需求，其次是保加利亚，占44.8%。

然而，根据目前的数据，似乎并没有立即出现住房售价或租赁价格下降的趋势。根据英国央行最近的货币政策报告，"对希腊房地产市场的中长期预期仍然是看好的，因为希腊的房产价格跟欧盟其他国家相比，仍处于较低水平，且出租回报率较高。

希腊房地产市场在短期内维持活力的条件是地缘政治危机的逐步缓和，以及在疫情、猴痘等健康危机造成的混乱之后，能够恢复供应链的正常运作。但是截至目前，整个疫情的阴霾还未完全散去。

文章来源于：中希时报

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