2022年一定是葡萄牙房地产市场复苏的一年，房价基本每个月都在上涨，而且葡萄牙房地产的免税和税收优惠每年吸引约20亿欧元，葡萄牙经济也增长了6.8%，GDP增长6.4%。

一、2022 年 GDP 增长 6.4%，主要受出口推动

穆迪Moody’s估计葡萄牙 2022 年的 GDP 增长率为 6.4%，2023 年放缓至 0.9%。这一增长主要由出口推动，并进一步受到旅游业复苏的推动。预计2022年私人消费将复苏，超过 2021 年 5.0%。

目前预计 2022 年通货膨胀率将上升 7.9%，然后在 2023 年和 2024 年分别温和增长 5.5% 和 1.6%。

在贸易方面，出口预计将增长 14.8%，进口预计将在 2022 年增长 9.8% . 对于 2023 年，Moody’s预计出口增长 1.4%，进口增长 0. 1%。

劳动力市场保持弹性，Moody’s预测 2022 年失业率为 5.8%，并可能在 2023 年和 2024 年保持稳定。

二、房地产交易超过340亿欧元

根据咨询公司JLL的数据，2022年葡萄牙房地产市场的交易额，包括住宅和商业，超过340亿欧元，同比增长14%。在这一投资总额中，最大的贡献（310亿欧元）来自于住宅房地产，根据JLL的数据，房屋交易数量已经超过了16.8万套。

强调葡萄牙房地产 "在不利的背景下再次有了令人惊讶的表现"。

葡萄牙19 个地区首府的待售房屋价格上涨，与 2021 年同月相比，2022 年 12 月的房屋购买价格高6.4%。根据数据显示，因为 2022 年 19 个地区首府的房价变得更加昂贵，其中包括里斯本 (+3.1%) 和波尔图 (+7.4%)。里斯本仍然是房价最贵的城市，然后是波尔图和丰沙尔价格最高。

2022年买房比疫情前贵30%

2022 年至 2019 年期间，该国所有地区的平均房价均上涨，亚速尔群岛 (48%) 和马德拉群岛 (40%) 的涨幅最大。

近年来，房地产，尤其是住宅市场显示出复苏迹象。即使在 Covid-19 大流行的冲击之后，购房仍保持良好势头。在高通胀、利率上升和房价上涨的几个月之后，直到夏季才感受到房屋销售同比下降 (-2.8%)。然而，这并不意味着房地产企业募集到的金额下降——相反，增加了9.6%。葡萄牙国家统计局 (INE) 的最新数据显示，现在房屋销售量减少，但比 2021 年高出 13%，与大流行前的 2019 年相比，房屋销售均价高出 30%。

葡萄牙央行已在 11 月的金融稳定报告中指出，“当前的不确定性、家庭实际收入的潜在损失以及利率的进一步上升可能会降低对房地产资产的需求”。

INE 公布的数据显示：在 2022 年 7 月至 2022 年 9 月期间，房屋成交量为 42,223 套，同比下降 2.8%，环比下降 3.2%。但是，尽管夏季售出的房屋数量有所下降，但这笔交易的价值达到了 81 亿欧元，比 2021 年同期增长了 9.6%。

2022 年夏季售出的房屋数量减少，但价格远高于过去的夏季。让我们看看与 2021 年、2020 年和 2019 年同期相比，葡萄牙的平均房价在 2022 年第三季度的变化情况：

与 2021 年相比，房屋销售价格上涨了 13%

与 2020 年相比，房屋销售价格上涨了 25%

与 2019 年相比，房屋销售价格上涨了 30%

国内和国外购房占比

根据葡萄牙银行的数据，非居民买家的平均交易价值比居民买家高95%，但是总体房地产市场继续由国内买家主导，但外国人的比重从未像今年下半年这样大。

根据葡萄牙银行在11月的《金融稳定报告》中提供的数据，以及ECO的报告，"在四个月的时间里，葡萄牙的房地产市场已经达到了一个新的高度。根据葡萄牙银行在11月的金融稳定报告中提供的数据和ECO的报告，"截至6月的四个季度中，非居民买家占葡萄牙住房交易额的11.7%"。"这一数值与上一年外国人在葡萄牙住房交易中占8.9%的比重相比显著增加。

都是谁在购买房产？

里斯本的房屋的主要外国买家是法国人，他们占了15%的交易。

在过去的五年中，购买里斯本ARU房屋最多的外国人中国人：根据Confidencial Imobiliário的数据，自2017年6月以来，有1371套房产由中国买家交易，约占外国人在此期间购买的房屋总数的18%。

法国人逐渐承担了16%的房产交易，在过去五年中，他们负责16%的房产交易。

购房平均交易额为1.5亿欧元

在葡萄牙买房支付最多的人是欧盟以外的纳税人，他们的平均交易额在今年上半年达到了1.5亿欧元，而且外国人购买房屋仍然主要是在很少求助于银行的情况下进行的。

今年上半年的平均交易额为41.4万欧元，比居住在葡萄牙的买家的平均交易额高出143%。

获得许可的建筑越来越少

与去年同期相比，2022 年第三季度获得许可的建筑物数量下降了 7.7%（此前三个月已经下降了 6.6%），在这几个月共登记了 5,700 个许可。许可变少也意味着未来好房会越来越少。

国家能源局发布的数据显示，葡萄牙获得许可的建筑总数中，76.7% 为新建筑，其中 81% 为家庭住宅，5.4%为翻新建筑。

第三季度修缮工程的许可建筑数量下降了12.6%，幅度大于新建工程（-5.8%）， 与今年 4 月至 6 月的情况相比，新建筑的许可在接下来的三个月中下降了 7.8%，修复工程下降了 12.1%。

尽管受到材料价格上涨、该行业劳动力短缺的限制和许可程序的延迟等情况，葡萄牙的房屋建设在 2022 年保持了步伐，也证明了葡萄牙房地产市场的火热。

三、葡萄牙房地产租金十年上涨42%

葡萄牙房屋租金十年上涨42.1%

葡萄牙的出租房屋数量增加了 16%

全国平均房租为 334 欧元/月

葡萄牙整体租金都在上涨，波尔图的租金涨幅最大，但里斯本仍然是租房最贵的地方。

葡萄牙的租赁市场在 2022 年走强，受信贷购房的高利率推动。然而，出租物业的供需失衡导致价格在一年内上涨了 20.2%。

根据Idealista年度租金报告，2022年12月，13个区首府租金价格上涨，其中波尔图位居榜首，租金上涨37.7%。

榜单中依次为阿威罗（37.1%）、里斯本（35%）、圣塔伦（31.7%）和丰沙尔（29.6%）、蓬塔德尔加达（27.5%）、维亚纳堡（20.9%）、布拉加（17.6%）、 莱里亚 (17.3%)、塞图巴尔 (15.3%)、卡斯特洛布兰科 (14.7%)、科英布拉 (8.8%) 和法鲁 (5.7%)。

该国首都仍然是租房最贵的目的地，每平方米的中位数成本达到 18 欧元。排名第二和第三的分别是波尔图（14.7 欧元/平方米）和丰沙尔（11.5 欧元/平方米）。

葡萄牙房屋租金十年上涨42.1%

在过去 10 年中，葡萄牙的出租房屋数量增加了16%，根据2021年的人口普查，全国租房子的平均费用为 334 欧元/月。

随着当今职业乃至家庭的流动性，租赁市场因其灵活性而成为对许多家庭更具吸引力的制度。，而越来越多的家庭选择在葡萄牙租房。11 月 23 日星期三发布的 2021 年人口普查的最终数据显示，葡萄牙的出租房屋数量在过去十年中增加了 16%。而由于出租房屋供不应求，租金均价在十年内上涨了42.1%。

“虽然绝大多数常住住宅是自住的 (70.0%)，但出租住宅的重要性与 2011 年相比 2021 年增加了 2.4 个百分点 (p.p.)，目前占总居住量的 22.3%”，国家统计局 (INE) 在本周三发布的公告中强调了 2021 年人口普查的权威数据，这些数据显示了葡萄牙过去十年中出现的主要趋势。

它位于里斯本大都会区，租赁制度最为显着，29.2% 的住宿被租户占用。购买房屋的高价格、授予抵押贷款的标准以及买卖市场呈现的刚性是可能解释大里斯本和该国房屋租赁需求增加的因素。

相比之下，中部地区出租房屋比例最低（15.8%），自住比例最高（77.3%）。

在葡萄牙租房需要多少钱？

随着出租房屋的数量在十年内增长了 16%，并且这个市场的房屋供应跟不上需求，租金价值在 2011 年至 2021 年之间上涨了很多。

“关于出租住宿，2021 年的平均月租金为 334 欧元，与 2011 年的记录值（235 欧元）相比增长了 42.1%”，葡萄牙统计局强调说。

全国所有地区都看到了平均月收入的增长：位于里斯本都会区的房屋租金价值更高，平均月租金403欧元，然而在里斯本市中心平均月租金在1500-2000欧元，波尔图平均月租金在1500欧元左右，相反阿连特茹，这是该国租房成本较低的地区，平均月租金为 261 欧元。

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