全美租赁市场租金快速上涨

自2020年初新冠疫情流行开始，全美房产价格快速上涨，根据Case-Shiller 全美房价指数7月份全美房价与去年同期相比上涨19.7%。

与此同时全美租赁市场租金水平也出现普遍上涨，根据zillow数据，7月全美租金水平上涨9.4%，而去年同期则为0.7%。在8月份全美平均租金则是上涨超过10%，达到11.5%，约为200美元/月涨幅。

Apartment List经济学家Christopher Salviati表示，过去五个月中，全美排名前100的所有都会区租金均环比增长,这是他以前从未见过的现象。 “我们看到了前所未有的租金增长水平，”Salviati说。“我们（Apartment List）的全美租金指数显示租金同比上涨 12.4%，而去年年初由于疫情流行租金水平略有下降。”与过去几年相反，中型市场的租金增长速度高于大都会市场。 

然而根据Dwellsy数据，租金价格普遍上涨并未实际反映整个市场的。今年的整体租金上涨主要来自独栋别墅租金上涨，而公寓房租金实际上在下降。Dwellsy 的数据显示，今年以来独栋别墅租金上涨了15%，带动整体租金中位数上涨了 9.6%。全美公寓租金实际上下降了2.3%。

独栋别墅租金领涨全美

根据CoreLogic 独栋别墅租金指数  (SFRI)，全美独栋别墅租金在 2021 年 7 月增长了 8.5%，是16 年来最大同比涨幅。2021 年 7 月的涨幅是 2020 年 7 月涨幅的近五倍，与 2019 年相比，租金涨幅仍远高于疫情流行前的水平。   

按价格分类独栋别墅租金涨幅

疫情后美国就业复苏不均衡，有时被称为“K型”复苏，反映在低价位和高价位租金区间的租金价格增长上，低价位租金的增长落后于高价位租金的增长。 低价位被定义为租金低于该地区租金中位数的75%，高价位被定义为租金高于该地区租金中位数的125%。

2021 年 7 月低价位租金同比上涨 5.9%，高于 2020 年 7 月的 2.4%。与此同时，2021 年 7 月高价位金上涨 9.8%，高于 2020 年 7 月的 1.7%，这是自2006年4月以来低价位租金涨幅最快的一次，也是SFRI历史上高价位租金涨幅最快的一次。

按物业类型划分租金涨幅

疫情大流行之后，随着租户在低密度地区寻找更大的低密度房屋，不同房产类型的租金增长出现差异。独栋别墅受到潜在购房者的青睐，他们要么被市场定价过高，要么在当今供应受限的市场上找不到在售房源，因此推高了这些房屋的租金。7 月份独栋别墅的年租金涨幅为 11.1%，而多户住宅的年租金涨幅为 5.5%。

按城市独栋别墅租金涨幅排名

2021年7月全美20个大都会区中仅波士顿租金出现下跌，德州三大都会区独栋别墅租金涨幅均进入排名前十，其中奥斯汀上涨13.6%，去年同期涨幅2.8%；达拉斯上涨12.6%，去年同期涨幅2.3%；休斯顿上涨9.2%，去年同期涨幅1.9%。

长租别墅入租金涨幅及入住率

根据全美专业地产资讯服务机构 John Burns 《长租别墅市场指数报告》SFRMI，在强劲需求和短缺供给的共同推动下，长租别墅租金在二季度加速增长。

新签租约租金上涨10.4%，续签租约租金上涨5.1%，混合租金上涨6.5%，超2020 年二季度混合租金增长的两倍；

35% 的长租别墅运营商基本没有库存（入住率为 99% 至 100%），高于 2021 年第一季度 26%。

平均入住率在 2021 年第二季度创下历史新高，达到 98%。

下图为管理159,769套长租别墅的行业三大上市机构运营分析概况，入住率均超达98%。

租金快速上涨分析及未来趋势

Zillow 的市场分析师 Nicole Bachaud 表示，租金飙升的原因有很多，包括经济逐渐恢复就业市场更加确定，以及随着大流行限制的结束， Z世代年轻人搬出独立居住等。

Bachaud 还预测，考虑到市场需求，全美之前可能负担性最高的一些市场—特别是西南和阳光地带，包括奥斯汀、拉斯维加斯和凤凰城等城市可负担性将降低。

根据RentCafé 的研究，市场租赁申请激增是由市场的三大租房主力所驱动：Z 世代搬出父母的房子逐渐独立居住，千禧一代目前为市场租房购房的主力群体，以及婴儿潮一代出售房屋租住较小规模房屋。

虽然千禧一代目前仍为市场主力群体，但Z世代的需求潜力正在逐步显现，未来将持续推动租赁市场的长期发展。根据 Berkadia研究43% 的 Z 世代在年轻时更喜欢独栋别墅而不是公寓。

报告指出：“最年轻的租房一代（Z世代）现在占全国租房者的 22%，也是唯一一个比例不断增长的租房年龄组。” “千禧一代是活跃租房者的最大部分（48%），但他们的市场份额19年到20年下降了2%。事实上，所有世代的租户都输给了 Z 世代，他们中年龄最大的今年才26 岁。”

高收入租房者也在驱动租赁市场需求：与 2020 年同期相比，2021 年上半年收入在 75,000 美元至 100,000 美元之间的租房者增加了 33%，收入超过 100,000 美元的租房者增加了 34%。

从长远来看，即使未来租金增长放缓，但通胀仍将持续。达拉斯联储预测，美国劳工统计局的官方租金指数到2023 年底将升至 6.9%，这将是30 多年来的最高水平。全美公寓协会主席罗Robert Pinnegar表示，他估计租金价格将在未来 12 至 18 个月内继续攀升。

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